Mietkauf ist im gewerblichen Bereich eine häufig genutzte Finanzierungsalternative. Rechtlich gesehen handelt es sich um einen Mietvertrag mit der Option, das Mietobjekt später zu kaufen. In der Praxis wird der Kauf bereits bei Vertragsabschluss fest vereinbart, das Eigentum geht dann mit der letzten Mietzahlung oder der Zahlung eines vereinbarten Restbetrags über. Wirtschaftlich handelt es sich eher um eine Finanzierung nach Art eines Ratenkredits.
Mietkaufverträge dürfen nicht mit Leasing verwechselt werden. Leasing wird heute meist als Nutzung auf Zeit – ohne Kaufoption – genutzt. Gegenstand des Mietkaufs können bewegliche Sachen oder Immobilien sein. Unternehmer nutzen den Mietkauf oft für die Beschaffung von Produktionsmaschinen, bei Privatleuten geht es meist um ein Haus oder ein Auto.
Nur mit seriösem Vertragspartner
Erwägen Sie einen Mietkauf, prüfen Sie zunächst den Anbieter. Bedenken Sie, dass Sie Zahlungen in erheblichem Umfang leisten, ohne durch ein Eigentumsrecht geschützt zu sein. Klären Sie, was bei einer Insolvenz passiert. Nur wenn der Kauf bereits vor der Insolvenz vereinbart war und der Verkäufer lediglich durch einen Eigentumsvorbehalt abgesichert ist, können Sie die Erfüllung des Kaufvertrags verlangen.
Recherchieren Sie bei ungewöhnlich günstigen Angeboten auch, ob hinter dem Mietkauf ein betrügerisches Schneeball-System stecken könnte. Der Verkäufer finanziert es über hohe Anzahlungen, aber nach einiger Zeit bricht das Konzept zusammen, und der Betrüger setzt sich mit den eingenommenen Geldern ab. Diese Masche ist im Autohandel bekannt geworden.
Sind Sie Unternehmer, sollten Sie einen Steuerberater hinzuziehen. Mietkauf hat nämlich erhebliche Einflüsse auf Ihre Bilanz und die Besteuerung. So muss zum Beispiel die gesamte Umsatzsteuer – auch auf Zinsanteile – vorab bezahlt werden. Das ist nur sinnvoll, wenn Sie zum Vorsteuerabzug berechtigt sind.
Beispiel Immobilienfinanzierung
Ein Haus ist bei Privatkunden der häufigste Anwendungsfall für den Mietkauf. Das Angebot klingt verlockend: Der Mietkäufer kann ab sofort im „eigenen“ Haus leben, er zahlt die Miete sozusagen auf das eigene Konto und benötigt möglicherweise nicht einmal einen Bankkredit, um zur eigenen Immobilie zu kommen. Eventuell ist die Finanzierung einer Restzahlung nötig, aber die Summe ist wesentlich geringer als bei einem herkömmlichen Immobilienkauf. Zumindest ersetzen die bereits gezahlten Mieten Eigenkapital, wenn dieses bei Vertragsbeginn nicht vorhanden ist.
Aber es gibt eine Kehrseite: Haben Sie sich schon einmal umgeschaut nach Immobilien mit Mietkauf-Option? Vermutlich müssen Sie entsprechende Angebote mit der Lupe suchen. Und es wird nicht unbedingt Ihr Traumhaus dabei sein – weder hinsichtlich der Lage noch was den Zustand angeht. Mietkauf kann eine Möglichkeit sein, Immobilien loszuwerden, die ansonsten schwer verkäuflich sind. Solange Sie nicht Eigentümer sind, haben Sie zwar kein Mitspracherecht bei Sanierungen und Umbauten, tragen aber trotzdem daraus entstehende wirtschaftliche Belastungen und müssen dafür Rücklagen bilden. Staatliche Förderung gibt es nur in Ausnahmefällen, zum Beispiel für energetische Sanierung.
Außerdem bleibt neben der Insolvenz des Anbieters ein weiteres wirtschaftliches Risiko für den Fall, dass Sie selbst die Mieten nicht aufbringen können. Sie verlieren den Kaufanspruch, können Ihre Mietzahlungen aber nicht zurückerhalten und müssen eventuell sogar mit Schadensersatzansprüchen des Verkäufers rechnen.
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